梧州市商业体出租

梧州河东老城区的梧州骑楼城边上，有一栋六层高的市商旧商业楼，外墙贴着米黄色瓷砖，业体部分已经发黑。出租底商原本是梧州家经营了七八年的茶餐厅，去年秋天贴出“旺铺招租”的市商红纸，到现在还没撕掉。业体中介带过几拨人来看，出租有想做奶茶店的梧州，有想开药房的市商，最后都没谈成。业体房东咬死每平米45块的出租月租不松口，来看铺的梧州人算完账，摇摇头走了。市商

这不是业体个例。梧州商业体的空置率，这两年肉眼可见地往上走。旺城广场三楼的女装区，原先满铺，现在隔三差五就拉下卷闸门，玻璃上贴着“品牌调整中”的A4纸。太阳广场负一层的餐饮档口，高峰期也就六七成上座率，靠外卖撑着的店不少。有做商业地产的朋友跟我说，现在梧州这边，社区底商反而比购物中心里的铺位好租，因为租金灵活，几十平米的小店，房东愿意谈，押金也能分期。

租金在降，但降得不够痛快。河西某新交付的综合体，开发商自持招商，对外报价写着“首年免租三个月”，实际谈的时候还能再让。可商户不买账——免租期再长，装修投入、设备采购、人员工资都是实打实的支出。一个做轻餐的老板给我算过：八十平米的铺子，简装加厨房设备，没十五万下不来。梧州人流量就这么多，客单价上不去，一天卖不到两千块，回本周期拉得太长。“免租三个月？我宁愿你租金直接打七折。”他说。

有意思的是，老牌商圈反而稳一些。鸳江丽港那片，铺位旧、停车难，但周边居民密度高，消费习惯固定。一家开了十来年的糖水店，月租从疫情前的八千涨到一万二，老板照样续约。他讲得实在：“搬走？搬去哪？老顾客跟着铺子走，不是跟着我走。”这话点出了梧州商业的一个特点——熟人社会属性强，社区型消费黏性高，纯流量型商业体反而脆弱。

再看新兴区域。红岭片区那几个新盘底商，入住率还没起来，铺面先开了一半。有家生鲜超市硬撑了半年，最近把一半面积转租给快递驿站。老板苦笑：“卖菜不如收快递，至少快递量稳。”这种业态混搭在梧州越来越常见，美发店隔出角落卖水果，便利店门口摆两张桌子做宵夜。商户在想办法摊薄成本，房东也在调整预期，只是双方的心理价位还没对上。

政策层面不是没动作。去年市里出过商业用房租金减免的指导意见，但主要针对国有物业，民营房东响应有限。有中介透露，现在成交的租赁单子，平均租金比挂牌价低15%到20%，谈判周期拉长到一两个月很正常。以前是房东挑租客，现在反过来了，租客要看房东能不能配合办证、给装修期、接受季度付。

我自己的判断是，梧州商业体出租这盘棋，短期内还得熬。人口基数摆在那，消费力增长有限，新增商业面积却还在释放。但也不是没机会——社区刚需型的小铺位、能打通线上线下的体验业态、带外摆空间的街铺，这些依然抢手。关键是房东得认清现实，别抱着前几年的租金标准不放。铺子空着，一分钱不进，还要倒贴物业费。降租不是认输，是算账。

前几天路过那家茶餐厅旧址，红纸还在。隔壁五金店老板说，房东终于松口了，降到38块，这两天有人在谈。不知道能不能成。梧州的商业体，就像这栋旧楼，外表旧了，但骨架还在，就看怎么重新刷漆、换租客、调业态。急不来，但也拖不起。